I dubbi in merito agli eventuali obblighi di costituzione di condominio e di nomina dell'amministratore riguardano certamente le piccole realtà condominiali, ove i condomini, di comune accordo ritengono, anche a fronte di un risparmio economico, di poter ricorrere al "fai da te", invece che affidare l'incarico ad un amministratore di professione.
Costituzione del condominio
Si sgombri subito il campo da un paio di questioni in merito alla figura giuridica condomino. Diversamente a come accade per la nomina obbligatoria di un amministratore in condomini con più di quattro proprietari, non esiste alcuna disposizione legislativa che imponga la costituzione del soggetto giuridico condominio, quello cui di solito vengono intestate le utenze comuni. Il condominio infatti rappresenta la situazione materiale di comproprietà delle parti immobiliari comuni (androni, giroscale, pianerottoli, vano ascensore etc.) a diversi proprietari esclusivi di altre unità immobiliari (appartamenti) e pertanto nasce fin da subito come conseguenza del frazionamento della proprietà di un edificio. Si parla "impropriamente" di costituzione del condominio quando si vuol far invece riferimento alla necessità pratica di avere un ente di gestione delle parti comuni. Tale scopo si raggiunge attraverso la richiesta di attribuzione di un codice fiscale da presentarsi all'agenzia delle Entrate. La praticità dell'attribuzione di un codice fiscale al condominio riguarda soltanto la successiva possibilità di intestare utenze, altri rapporti, dichiarazioni fiscali come il modello 770 al condominio. In caso contrario tutti i rapporti dovrebbero essere intestati ad altro soggetto, in genere l'amministratore formalmente nominato o il condomino cui di fatto sia stato conferito il mandato per la gestione delle spese comuni.
Nomina dell'amministratore
Ciò che invece è necessario in quanto oggetto di un obbligo di legge è la nomina di un amministratore qualora vi siano almeno cinque condomini. Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa. Nel caso in cui le unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina dell'amministratore non è obbligatoria. L'amministratore è nominato dall'assemblea condominiale. Se l'assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc). Si sgombri il campo anche qui dai più comuni equivoci. Chiunque può fare l'amministratore, in quanto non è prevista, ad oggi, alcuna particolare abilitazione o iscrizione a specifici albi professionali, pur essendo, quello dell'amministratore un ruolo assai complicato.
Non essendo normativamente previste incompatibilità o preclusione nella nomina, si possono tuttavia prevedere limitazioni circa la persona e la durata dell'incarico unicamente nel regolamento di condominio. L'amministratore può essere scelto pertanto anche tra i condomìni, oppure può essere individuato fra coloro che lo fanno di mestiere o addirittura a società di servizio specializzate. Perché la nomina sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e la presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. In ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condòmini i quali dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica devono essere annotate in un apposito registro. Se, per qualsiasi motivo, l'assemblea non è in grado di nominarlo, l'amministratore può essere designato dall'autorità giudiziaria su istanza di uno o più condòmini. L'efficacia della nomina ad amministratore non è subordinata all'accettazione da parte del designato.
Durata della carica
L'amministratore dura in carica un anno, e può essere riconfermato allo scadere di ciascun anno. In ogni caso, la prestazione dell'amministratore non si presume gratuita: la gratuità può sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell'atto di nomina.
Mercoledì, 11 Luglio 2012 15:45
Costituzione di condominio e nomina dell'amministratore
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Diritti e Fisco
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Avv. Raffaele Merlo
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